Lo más importante es intentar que a uno no le estalle la próxima burbuja en las narices
09 jul 2017 . Actualizado a las 05:00 h.¿Estamos o no estamos en el nacimiento de una nueva burbuja inmobiliaria? Opiniones las hay para todos los gustos, pero lo cierto es que, según publicó esta semana Expansión, los grandes fondos de inversión internacionales han hecho una clara apuesta por el sector. Por ejemplo Lone Star (estadounidense) acumula suelos para construir 10.700 viviendas; Värde y Castlelake han relanzado promotoras como Aelca; la suiza Stoneweg tiene 750 millones para invertir en España; HMC promoverá más de 600 viviendas en Málaga y Madrid; también Patrizia ha puesto a la venta una promoción de lujo en Madrid, e Invesco, Activum, Neinor, Cia Célere, Aedas, Aeica tienen todos proyectos sobre la mesa. Se calcula que las promotoras más relevantes levantarán (o han comenzado a hacerlo) 22.500 viviendas a lo largo de este año. La mayoría de ellas en las grandes ciudades españolas -de ahí que la burbuja se pueda estar formando pero de manera desigual en función del territorio-, pero en todas las localidades hay siempre movimientos de inmuebles -compras, ventas, alquileres, traspasos...- que llevan a cabo particulares.
Supongamos que usted quiere comprar un piso y lo quiere alquilar. Tiene que hacerse varias preguntas. La primera: ¿cuánto le van a pagar de alquiler? La segunda: ¿cuánta rentabilidad quiere sacarle a su dinero? La tercera: ¿cuánto dinero va a invertir en la compra? Para contestar tenga a mano una ecuación sencilla. Fíjese en la ilustración. Interés es igual al capital multiplicado por el rédito y por el tiempo, y todo dividido entre cien.
El piso está alquilado y los inquilinos pagan 350 euros. Usted a su dinero le pide un 5 %. Ya podemos empezar a despejar la ecuación: el interés es equivalente a la renta anual o, lo que es lo mismo, a los ingresos que obtiene usted por dejarle al inquilino un capital (su casa) multiplicado por doce meses. Nos da 4.200 euros anuales. Ya tenemos contestadas prácticamente todas las incógnitas: el interés (4.200 euros) por la rentabilidad (5 %) por el tiempo (1 año) y todo ello dividido entre 100. Despejamos el problema en dos pasos y nos da un total de 84.000 euros. Esa es la cantidad máxima que usted debe invertir. Ni un euro más. Puede ocurrir que usted ya tenga el inmueble, esté muy bien alquilado y tantee su venta, aunque no le haga falta el dinero. Entonces la cosa se complica. Para hacer los cálculos debe de tener en cuenta, por ejemplo, el importe por el que lo adquirió y la rentabilidad que potencialmente busca el comprador. Así que este supuesto lo dejamos para otra crónica.
Los matices de Montoro
Volvamos al primer caso. Desde el punto de vista del inquilino se puede comentar que él entrega cada año 4.200 euros porque le dejan para vivir un capital de 84.000 euros al 5 % anual. Claro que la zarpa de Hacienda proyecta sombras sobre estas cuentas.
El dueño de una vivienda tuvo que haber abonado en su momento el impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA (10 %) y posiblemente actos jurídicos documentados (1,5 %) si es que había hipoteca o pago de IVA. También hay que considerar que la plusvalía obtenida por la operación de compraventa siempre le corresponde al que vende, pero, si se pacta, a veces la paga el que compra. Respecto al IBI, su abono siempre corresponde al dueño del inmueble, pero la ley permite pactarlo con el inquilino. Otra partida que determina el precio de la vivienda y su rentabilidad es la que hace referencia a los gastos de la comunidad. Pero en cualquier caso lo más importante es intentar que a uno no le estalle la próxima burbuja en las narices.
Un dato más: las cuentas a plazo fijo están remuneradas hoy al 0,15 %.