El Banco de España aboga por intervenir el mercado del alquiler pero descarta hacerlo controlando los precios

Advierte que limitar el coste de las rentas podría generar una «contracción adicional de la oferta»


El mercado de alquileres español tiene un problema. Lo dice hasta el Banco de España. La escalada de los precios de las rentas en nuestro país no para de crecer y para muchos ciudadanos acceder a una vivienda digna supone un imposible. Y el regulador ha querido hacer públicas algunas de sus recetas para aliviar la situación. El organismo que preside Pablo Hernández de Cos asegura que los problemas de accesibilidad a la vivienda y las consiguientes ineficacias a nivel macroeconómico se pueden aliviar mediante algunas intervenciones públicas en el mercado del alquiler. «El funcionamiento del mercado de la vivienda, y de modo particular del alquiler residencial, es un factor relevante desde muchas perspectivas, como la macroeconómica, financiera y social», apunta el Banco de España en un análisis publicado este viernes 

Y el terremoto que ha supuesto el coronavirus apremia a tomar decisiones. Porque el regulador alerta de que el «sustancial impacto» macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del covid-19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario.

Una de las principales preocupaciones del Banco de España es la insuficiencia de la oferta de vivienda, que, tal y como explica, «derivan de dinámicas alcistas en los precios». Y este encarecimiento de las rentas puede acabar generando «problemas» de acceso a la vivienda en determinados colectivos y crear ineficacias y riesgos en el funcionamiento de la economía y el sistema financiero. Admiten que los precios del alquiler han aumentado «de forma significativa» durante los últimos años, incluso a un ritmo superior al de las compraventas: «Aunque no existen precios oficiales de alquiler de vivienda, la información proporcionada por los portales inmobiliarios evidencia un fuerte incremento de los precios desde 2014», sentencia.

La incertidumbre asociada a la situación de un mercado de trabajo marcado por contratos temporales y altas tasas de desempleo se ha convertido en un problema para los jóvenes, desincentivados a tomar la decisión de invertir en activos inmobiliarios y, por tanto, «habiendo preferido muchos de ellos alquilar en lugar de adquirir su vivienda de residencia».

No todo vale para atajar el problema. Y el Banco de España se refiere sobre todo a la limitación de precios del alquiler. Este mecanismo, utilizado en áreas con tensiones de precios importantes, tienen efecto de forma inmediata, pero, advierten, no atajan las causas subyacentes al problema. 

Y es que, tal y como advierten en su estudio, el control de precios puede generar una «contracción adicional de la oferta» en las áreas reguladas y provocar el efecto rebote en las zonas que están fuera de ellas generando aquí una escalada importante de precios. Por eso, el Banco de España considera más efectivo aumentar la oferta agregada de vivienda en alquiler a disposición de los colectivos más vulnerables. 

A nivel internacional, según explica, las políticas se han centrado en aliviar la escasez relativa de vivienda en arrendamiento y en contener las subidas acusadas de los precios del alquiler, y añade que esta experiencia internacional muestra «la complejidad en el diseño y la implementación de políticas de vivienda en el mercado del alquiler».

La institución considera que la efectividad de las políticas en el mercado del alquiler residencial dependen de su interacción con la situación macroeconómica, de los condicionantes locales del mercado de la vivienda y de su articulación conjunta con otras políticas como las fiscales y laborales, que también afectan a la dinámica de las rentas de los hogares que demandan una vivienda en alquiler.

Con todo esto sobre la mesa, defiende que las políticas más efectivas son las que incrementan de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, ya que «es la fórmula más apropiada para atacar de manera persistente las causas que explican el incremento excesivo de los precios». «En el diseño de este tipo de políticas resulta esencial evitar un efecto desplazamiento por parte de la provisión pública que reduzca la oferta privada y que, por lo tanto, merme la eficacia de estas medidas», añade.

También afirma que podrían considerarse políticas centradas «en detectar y recalibrar» aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas.

El impacto del covid-19

El covid-19 también se dejará notar en el mercado del alquiler. Y de hecho, tendrá un «sustancial impacto». La institución cree que existe una mayor incertidumbre de los efectos a medio plazo sobre el mercado inmobiliario del coronavirus, así como sobre el impacto de las medidas introducidas (como las ayudas al alquiler o la moratoria de pagos). «Conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber la demanda», indica. 

No obstante, deja claro que, dada la ausencia de datos por la cercanía del coronavirus no analiza estos aspectos en este informe y afirma que, en todo caso, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.

El accese, agravado

El Banco de España reconoce que las dificultades de acceso a la vivienda se ha agravado durante los últimos años, sobre todo en colectivos como los jóvenes o los hogares con rentas bajas y en las grandes áreas metropolitanas. Desde el 2013, la inversión real en vivienda de los hogares aumentó en un 47 % y también han mostrado una pauta expansiva durante los últimos años indicadores como el inicio de obra nueva residencial o el empleo en el sector de la construcción.

No obstante, desde mediados del 2018 se ha observado una moderación del crecimiento de la oferta inmobiliaria, hecho que, según el Banco de España, es compatible con la desaceleración de la economía española y el deterioro de las perspectivas económicas a medio plazo. Según la institución, un determinante clave de los bajos niveles de oferta en el sector inmobiliario en comparación con otros ciclos expansivos anteriores es el reducido crecimiento de la población de los últimos años.

No obstante, también remarca que el elevado stock de vivienda sin vender que se acumuló durante la última crisis es otro de los condicionantes detrás de los reducidos niveles de nueva oferta. Respecto a los precios de compraventa y las transacciones, apunta que el precio de la vivienda ha presentado una trayectoria de crecimiento sostenida en los últimos años, tras el intenso ajuste durante la crisis, y que las transacciones han avanzado de forma significativa durante los últimos años, sostenidas por el segmento de vivienda usada por la «reducida» iniciación de nuevas viviendas.

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