Tres profesionales desgranan todo lo que se tiene en cuenta a la hora de ponerle precio a un piso y explican por qué casi nunca es tan alto como el que el propietario espera. ¿Sube el precio tener un frigorífico de alta gama? ¿Y unos muebles de madera maciza?
21 sep 2021 . Actualizado a las 10:29 h.Cuando un tasador recibe un encargo, primero comprueba los datos del catastro, la coincidencia de las mediciones y los años de antigüedad que tiene la construcción del edificio. Es entonces cuando llega el momento de la entrada del profesional, que acude con cámara de fotos y medidor de puntero en mano. También con una hoja para hacer sus apuntes, unas notas que serán cruciales tanto para el vendedor como para el comprador. Esa tasación determinará, entre otras cosas, la viabilidad de la hipoteca y de la compraventa. A continuación, tres expertos desgranan los aspectos que suman y restan en la valoración de un piso. Cada vivienda es un mundo y todo es matizable, pero lo primero que hay que tener claro, advierten los expertos, es que tenemos que dejar a un lado el valor emocional y centrarnos en el real. Y no, aquí no entran ni los muebles hechos a medida ni los electrodomésticos de alta gama.
Fuera del edificio
La situación. Probablemente, el factor que más valor sume a la vivienda. «La localización es el valor más determinante, ¿pero qué es exactamente? Tiene mucho que ver con la accesibilidad a los servicios», indica César Escobar, codirector de Control de Valoración de la sociedad de tasación Tinsa. Coincide con él la tasadora de Tasgal María Teresa Manteiga López, que asegura que la ubicación «es el criterio que más pesa frente a otros como el estado del edificio o los metros de superficie». Para el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, Herminio Carballido, hay zonas céntricas indiscutibles donde los valores por metro cuadrado de venta se disparan: «Por ejemplo, en la Marina de A Coruña el metro cuadrado puede llegar a los 4.000 euros, mientras que en barrios a la baja como el de Os Mallos anda entre los 800 y los 900 euros».
Servicios del entorno. Aquí entran dotaciones como los hospitales, los colegios y el transporte público. También el hecho de que haya comercios y supermercado. «Estudiamos variables como la densidad de población, el grado de desarrollo urbano, o si está en un núcleo de población o alejado de este», puntualiza Manteiga.
Comparativa en la zona. «A todos nos gustan más unas calles que otras. Igual prefieres que sea menos ruidosa y puedas parar un momento en doble fila a descargar», indica Escobar. Manteiga afirma que en Tasgal realizan un análisis de mercado, buscando pisos similares en venta a los que llamar y hacer una simulación de compra para enterarse de las características del piso y del precio al que se vende. Del mismo modo, se apoyan en portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los vendedores de la zona. «En el Colegio tenemos un convenio a nivel estatal con el de Registradores de la Propiedad de España que nos da acceso a un programa en el que podemos ver el registro, para saber en cuánto se han vendido las viviendas de una calle determinada en el último año. Ahí te dan precio de venta y superficie, dos datos fidedignos. Pero claro, después hay que ir a ver cómo están esos pisos y los edificios», señala Carballido.
Estado y calidad de la fachada, la cubierta, el portal y las zonas comunes. ¿Por qué en la misma calle se valoran más unos edificios que otros? La respuesta depende en gran medida de cómo se encuentren los citados elementos. «La calidad de la fachada, del portal o de las zonas comunes cambian en cada edificio», apunta Escobar. El hecho de que se trate de una urbanización o no también se tiene en cuenta.
Dentro del edificio
Ascensor. Es, sin duda, el otro gran factor determinante para los tres expertos consultados. «Es un condicionante grandísimo, posiblemente el que más retrae el valor cuando no lo hay, sobre todo a partir de un tercer piso», apunta Carballido. Manteiga cuantifica su posible valor añadido: «Puede suponer un aumento del valor del piso de hasta un 40 %». Escobar matiza que puede tratarse de un bloque bajo en el que su ausencia afecte poco o bien de viviendas recientes en las que todas cuentan con uno, por lo que en estos casos tenerlo no resulta tan determinante.
Plaza de garaje y trastero. Incrementan el valor de la vivienda, aun cuando no se adquiera alguno de estos dos elementos en el momento de la compraventa. «El mero hecho de que el piso tenga acceso a ellos lo encarece», señala el profesional de Tinsa, con el que coinciden los dos expertos restantes. La alta demanda de alquiler de las plazas de garaje, y desde hace unos años también de los trasteros, incluso encontrándose en una calle diferente a la de la vivienda, avalan esta realidad.
Que haya un comercio en el bajo o no. Que el bajo del edificio cuente con un negocio puede desequilibrar la balanza hacia lo negativo. «Si es una actividad que genera ruido o un ambiente poco recomendable, suele considerarse como un punto en contra y, por tanto, reflejarse como una devaluación del valor del inmueble», dice Escobar.
Zonas comunes y gastos de comunidad. «Miramos los servicios, también si la vivienda cuenta con agua caliente y calefacción central, si hay portería o portero automático… Todos estos aspectos van a incidir en la valoración», comenta el presidente del Colegio coruñés. Los gastos de comunidad son un aspecto que los compradores tienen muy en cuenta a la hora de comprar o no. Escobar señala que «si son altos, la persona se echa para atrás porque no dejan de ser gastos fijos mensuales».
Fuera del piso
Altura de planta. Como norma general, cuanto más alto es el piso, más aumenta la tasación. Los peritos coinciden en que las plantas más altas son también las menos ruidosas, las más soleadas y luminosas, con el consecuente ahorro en calefacción. «Ayer vi un segundo y un sexto. Claro, la diferencia es mucha», puntualiza Carballido, que añade que puede producirse una detracción en el valor, «aunque no demasiado grande», cuando el último piso es un bajo cubierta. Esto se explica por la menor entrada de luz, pero también por el aumento de la humedad en una comunidad como la gallega, donde las lluvias son frecuentes.
Orientación. No es lo mismo en Galicia una orientación norte, que no tiene apenas radiación solar a lo largo del día más allá de la primera y la última hora del día en los meses de verano, que la sur, donde el sol incide durante toda la jornada a lo largo de todo el año, haciendo también las estancias más cálidas. Esta última es la que más valor aporta a la vivienda.
Interior o exterior. La luz juega aquí de nuevo un papel determinante, dado que en un piso exterior entra a raudales, mientras que en uno que da a un patio de luces, no. Las vistas son para la tasadora de Tasgal otro de esos condicionantes que hay que tener en cuenta, y lo mismo opina Carballido: «Muchas veces llega gente pidiendo un piso con vistas al mar. Entonces, ya dices: ‘Es que eso cambia la cosa, porque casi no hay'».
Dentro del piso
Superficie. Puede ser clave a la hora de fijar el precio. «En condiciones donde el resto de variables sean similares, los pisos con una mayor superficie computable tendrán un valor más alto», manifiesta Manteiga. «En los pisos pequeños, los valores unitarios por metro cuadrado son más altos que en los grandes», explica Escobar.
Distribución. No importan solo los metros que tiene la vivienda, sino cuántos son útiles. Los pasillos largos, que se los restan a las demás habitaciones, y los espacios muertos, devalúan el inmueble. La distribución, apunta Carballido, la revisan con cuidado. Las estancias de las que dispone el piso le aportan también valor. Computa el número de dormitorios, el de baños y aseos. Otro de los elementos que pueden sumar o restar es la altura de los techos.
Terraza. Se han revalorizado con la pandemia, y aportarán un valor añadido siempre y cuando tengan bien controlada la humedad. «Han cambiado los gustos con el covid, pero las terrazas, la amplitud y el espacio se encuentran en las afueras. Siempre hay gente a la que le gusta más el campo que la ciudad, pero los precios que se mantienen mejor siempre están en zonas céntricas. Sufren más los de otro tipo de localizaciones», indica Escobar, que desvela que los pisos más caros, «de siempre, son los áticos. Y si están en el centro, ya son el producto estrella».
Acabados y materiales. «La calidad de los acabados interiores es fundamental. «No es lo mismo una tarima de roble que una de segunda», matiza Escobar, que afirma que cada vez se valora más la eficiencia energética y la sostenibilidad. En términos generales, la calidad de un piso de obra nueva o de segunda mano, explica Manteiga, viene determinado por tres aspectos: la buena ejecución de los trabajos de construcción, los materiales empleados y los acabados. «Por ello es importante no pasar por alto la comprobación de los materiales utilizados, sobre todo en suelos, paredes, puertas y ventanas, así como la comprobación de la calidad oculta del piso, como el tipo de aislamiento o el de las instalaciones de fontanería y electricidad», asegura.
Estado de conservación y reformas. Se establecen tres niveles en Tinsa para catalogar el estado de conservación: el pésimo, cuando hay que reformar; el intermedio, en el que se podría entrar a vivir; y el reformado. En este último caso, no vale hacer las cuentas a nuestra manera. «Si el piso me costó 200.000 y le hice una reforma de 100.000, no tiene un valor de 300.000. Porque igual la persona que lo compra no quiere esos grifos de oro o los mecanismos de luz que le metiste», advierte Escobar. Un piso reformado puede revalorizarse entre un 10 y un 15 % más el valor de la reforma, sobre todo si se trata de una integral, apunta Manteiga, que revela que las reformas que más incrementan el valor de un piso son las tendentes a una mejora de la eficiencia energética, como la sustitución de ventanales, el aislamiento térmico y acústico. También las efectuadas en cocina, baños y pavimentos del piso. «Si hay reforma, calculamos también el precio de los materiales», afirma Carballido.
El mobiliario y los electrodomésticos no cuentan. Por mucho que hayan costado esos muebles de madera maciza hechos a medida o el frigorífico de alta gama, no computan en las tasaciones. La razón es muy sencilla. «Hoy pueden estar, cuando voy a valorar yo el piso, y mañana no, porque se los hayan llevado de un día para otro», asegura Escobar, que mantiene que lo que el tasador procura es hallar valores estables en el tiempo, de ahí que no puedan cuantificar lo que tiene que ver con el mobiliario o la decoración. «Puede haber un nicho de mercado al que le encante lo que hay en el piso y otro al que no. Es muy probable que el que compra esté deseando deshacerse de esos muebles porque su gusto decorativo sea otro», añade. Por lo tanto, el contenido de un inmueble no le aporta ningún tipo de valor contable.
VPO, un caso especial
Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) siguen sus propias normas. Durante los años en los que un inmueble esté calificado así, los tasadores obtienen dos valores, el Valor Máximo de Venta al que se podrá vender ese piso, y el de coste o comparación, del que se elige siempre el más bajo. «Los tasadores tenemos la obligación de determinar el Valor Máximo Legal de venta, que viene fijado por la comunidad autónoma, y verificar que ese valor sea menor al de comparación», asegura Manteiga. Ese precio máximo de venta, añade Escobar, no tiene en cuenta las calidades: «Mi piso totalmente reformado y el de al lado sin reformar van a tener un mismo valor si cumplen los requisitos del Valor Máximo de Venta». Así será mientras la vivienda esté calificada como VPO. Una vez que venzan esos años de plazo, con el piso ya libre de la protección y descalificado, no existen limitaciones legales para que las partes establezcan un precio de comercialización. Carballido avisa de que hoy en día apenas existe la posibilidad de hacer la trampa. «Ahora la gente no tiene la capacidad de pagar en negro una parte», asegura el profesional. La pérdida de poder adquisitivo y el hecho de que las entidades bancarias concedan de forma general las hipotecas al 80 %, que obliga al comprador a tener ahorrado entre un 25 y un 30 % de lo que gastará en el inmueble, dificultan aún más la entrega de dinero en efectivo sin declarar.
Valor emocional VS valor de mercado
El propietario siempre tiende a pensar que su piso vale mucho más que el precio que estimará la tasación. «El valor que perciben no es otro que el emocional, porque generalmente creemos que lo nuestro es lo mejor y lo más valioso. Hay que ser realista, y muchas veces tenemos que explicarles a los propietarios que una vez han decidido vender su bien más valioso, tienen que dejar de pensar en sus mejores recuerdos. Eso siempre irá contigo, pero no lo puedes añadir al valor de tu casa», explica Manteiga, que también retrata al que piensa que sus muebles son impagables: «Tenemos que decirles que los muebles no suman valor a la vivienda, ya que normalmente no le interesan al comprador, seguramente de un gusto y estilo decorativos diferentes». Carballido habla desde su experiencia. «La gente normalmente viene a hacerte un encargo, te pregunta cuánto vale su piso y te dice que está muy bien. Pero después entras y ves que no le da el sol en todo el día, o que no tiene ascensor… En este punto, hay que decir que tenemos una junta de gobierno que revisa las valoraciones». También Escobar recuerda que los tasadores son inspeccionados por el Banco de España. «En el precio de venta sí entra todo lo que quieras vender, pero en la tasación, no», sentencia el profesional. Conviene recordarlo.