La legislación permite traspasar la disposición de la parte indivisa en favor de un tercero
19 nov 2023 . Actualizado a las 17:31 h.La vida se complica tanto que nadie se sorprendería si una pareja, dos hermanos o dos amigos se compran una casa. Supongamos ahora que cualquiera de esas tres parejas se quiere separar y vender sus derechos sobre el inmueble a un tercero. ¿Qué pensaría usted? Seguro que primero se extrañaría y, seguidamente, las preguntas se le amontonarían. Diego Rosales, notario en Moaña, nos da respuestas.
—¿La ley permite vender tu mitad de una vivienda que se comparte con otra persona?
—Sí, la legislación permite la disposición de la parte indivisa de la que una persona sea titular en favor de un tercero.
—¿Qué leyes hay que tener en cuenta?
—Principalmente y en resumen, han de tenerse en cuenta dos aspectos. Desde el punto de vista fiscal, la venta a un tercero está sujeta a transmisiones patrimoniales onerosas (tipo ordinario del 9 %, sin perjuicio de tipos reducidos en caso de vivienda habitual y menores de 36 años, personas con discapacidad o familias numerosas), mientras que si la venta se hace al otro condómino, el negocio es una extinción de condominio, sujeta a AJD (cuyo tipo ordinario es el 1,5 %). Desde el punto de vista civil, hay que tener especialmente en cuenta el retracto de comuneros regulado en el artículo 1522 del Código Civil.
—¿El que se queda en la casa se puede oponer?
—En puridad no existe, en nuestro ordenamiento jurídico, una suerte de «derecho de oposición». El derecho que asiste al condómino es el ejercicio del derecho de retracto, esto es, subrogarse en el negocio, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa. En caso de no ejercitar este retracto, nada impedirá la libre enajenación de la parte indivisa.
—¿El que compra puede dividir el interior de la vivienda con un pladur, por ejemplo? (La puerta de acceso seguiría siendo la misma).
—Como situación meramente fáctica, es admisible si ambos condóminos se proponen delimitar espacios de uso diferenciados. En este caso estaríamos ante una situación convivencial con mera eficacia inter partes. Si queremos que esta división o segregación trascienda a lo jurídico, y de un piso o local se verifiquen dos, es necesario, con carácter cumulativo, y al amparo del artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se haya obtenido la preceptiva licencia municipal de segregación y que, además, los estatutos comunitarios así lo permitan expresamente o, de no recoger norma en tal sentido, así lo apruebe la reunión comunitaria por mayoría de 3/5 partes de propietarios que representen 3/5 partes de cuota. Una vez concurran estos requisitos, se otorgará por los propietarios escritura de división material, sujeta a la tributación del 1,5% de AJD.
—¿Cómo queda la relación entre el propietario antiguo y el nuevo?
—Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Por ello están condenados, como en toda situación convivencial, a entenderse.
—¿Cómo se solucionarán las desavenencias?
—En caso de desavenencias, podrían acudir a la vía judicial. Si estas persisten, o venden o acuden a la acción de división de cosa común, que podría desencadenar incluso la venta en pública subasta.
—¿Al comprarla a medias (es decir en un primer momento) qué se debería de pactar?
—En general, cualquier propietario puede obligar al otro a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio, mediante la llamada renuncia abdicativa. Nada impide que, con eficacia inter partes, podamos pactar otra cosa en relación a los gastos (IBI, basura…) que genere el inmueble.
—¿Esos pactos (entre ellos se podría encontrar el pago del IBI y otros impuestos) los tendría que asumir el nuevo propietario?
—No. Dichos pactos tienen naturaleza exclusivamente inter partes, no frente a ulteriores adquirentes.