El 30% del coste total de una vivienda está asociado a los impuestos y los retrasos en la tramitación de licencias

No hubo el año pasado una comunidad en España donde crecieran más las compraventas de vivienda que Galicia (22,3%). Quienes adquirieron un inmueble lo hicieron, eso sí, pagando de media 1.613 euros el metro cuadrado, un 20% más que hace solo cinco años, de acuerdo a los datos del Colegio de Registradores de España.

A pesar de todo, parece que tomaron una decisión acertada porque la tendencia hasta el 2026, como mínimo, seguirá al alza. Eso anticipa el profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, Carlos Balado, en el informe Mercado inmobiliario en España, un país donde comprar vivienda ya cuesta un 58% más que hace diez años.

Balado apunta a un desajuste entre la oferta y la demanda, ocasionado por la falta de suelo finalista, el aumento del número de hogares, la deficiente inversión del Estado en vivienda social y la elevada carga burocrática, que prolonga los plazos de autorización, construcción y entrega de inmuebles.

Otro de los lastres que, en su opinión, ha contribuido a agravar el problema es la «fiscalidad penalizadora» que soporta la vivienda en todos los eslabones de la cadena, desde el plano al propietario final. Los cálculos del economista indican que el Estado recaudará este año unos 52.200 millones de euros (3% del PIB aproximadamente) por esta vía. Sin embargo, su inversión en vivienda social es seis veces más baja.

El experto no deja de sorprenderse porque «desde que se inicia la compra de suelo hasta que se llega a la adquisición del inmueble por parte del comprador final, se pueden llegar a pagar hasta 16 figuras tributarias».

El estudio revela que la escasez de oferta apenas encarece un 5% la factura. Los impuestos son responsables del 30% de esa escalada y los retrasos en las licencias, un 10%. Al final, «el 45% del coste de una vivienda no tiene que ver con los costes empresariales», señala Balado.

Los ojos del sector están puestos en el flemático ritmo de las Administraciones. Se tardan 36 meses de media en construir una promoción y un año entero hay que dedicarlo a la obtención de licencias. «Eso se traduce en un proceso caro e ineficiente», desliza el informe, en el que también se alerta de que la gestión política de la vivienda «se ha convertido en un riesgo adicional [...] Hasta reflejarse en el precio final». En otras palabras, los errores de diseño en las políticas cuestan dinero a los compradores. Y no solo a ellos, sino a toda la cadena de valor.

Salarios

Otro factor que funciona como barrera en el mercado inmobiliario son los salarios. Desde el 2021, estos aumentaron un 7,4%, pero los precios de la vivienda engordaron un 25,3%. «Para financiar una vivienda cuyo precio está alrededor de los 200.000 euros, requeriría un salario bruto de, al menos, 32.000 euros al año. En España, solo el 52 % de la población con empleo cumple ese requisito», apunta Balado.

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