Muchos propietarios rechazan invertir dinero para que un terreno en un área no consolidada se convierta en solar
11 sep 2012 . Actualizado a las 06:00 h.El Plan General de Ordenación Municipal de Ponteceso está creando un descontento casi generalizado, ya que incluso el gobierno municipal del PP, que fue el único grupo político que votó a favor de la aprobación inicial del documento hace menos de tres meses, ha anunciado que presentará alegaciones contra el cambio de clasificación de determinadas bolsas de suelo. El problema radica, principalmente, en el establecimiento de áreas de reparto para desarrollar las grandes áreas de suelo urbano no consolidado que figuran en el nuevo PGOM.
ANÁLISIS EL PGOM DE PONTECESO
El edil del PSOE se quejaba porque hace un año compró un terreno en suelo urbano consolidado por el que pagó 90.000 euros, y ahora es no consolidado. ¿Cuál es la diferencia?
La Ley 9/2002, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, establece que el suelo urbano consolidado está formado por solares o por terrenos que puedan serlo mediante obras menores que pueden ejecutarse de forma simultánea a las de edificación, mientras que el no consolidado está integrado por las parcelas en las que sean necesarios procesos de urbanización, reforma interior _el PGOM de Ponteceso prevé varias_, renovación urbana o consecución de dotaciones urbanísticas, en todos los casos con una distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios.
¿Qué hace falta para tener un solar en suelo urbano no consolidado?
Para que una parcela obtenga la condición de solar debe contar con los servicios de abastecimiento de agua potable, saneamiento, suministro de energía eléctrica y alumbrado público. Antes de que un terreno situado en suelo urbano no consolidado sea considerado un solar deben ejecutarse todas las obras de urbanización que sean necesarias, como se hizo, por ejemplo, en varios ámbitos del casco urbano de Carballo mientras estuvo vigente el PGOM del 2003.
¿Que obligaciones tienen los propietarios?
Muchas. En primer lugar, la ley les obliga a ceder gratuitamente al Ayuntamiento todo el suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas en el polígono o área de reparto en el que estén incluidos sus terrenos. Además, un 10 % del aprovechamiento urbanístico, es decir, de los solares resultantes, pasará a pertenecer al Concello sin coste alguno para las arcas públicas. Los titulares del suelo deben asumir de forma íntegra los costes de urbanización, después de realizar una distribución equitativa de los beneficios y las cargas entre todos, y una vez completadas las obras el PGOM les otorga un plazo máximo para edificar.
¿Por qué ha habido cambios en este sentido en el PGOM?
Fundamentalmente, porque el planeamiento vigente hasta el momento en Ponteceso es anterior a la Ley 9/2002, y el nuevo debe adaptarse no solo a esa normativa, sino también a las que han ido apareciendo desde entonces, que han sido muchas y casi siempre más restrictivas que las precedentes. Pero, además, y dada la coyuntura económica actual, el Concello de Ponteceso, al igual que el de Carballo, por ejemplo, ha tenido que reducir sus expectativas de crecimiento urbanístico para los próximos 16 años, que marcan el horizonte del PGOM. De esta manera, incluso con respecto a las 2.654 viviendas previstas en el documento de inicio, el aprobado inicialmente incluye una reducción próxima a las doscientas, y para rebajar esas expectativas no queda más remedio que disminuir las bolsas de suelo edificable.
¿Por qué se establecen las áreas de reparto?
Porque así lo determina la ley para el suelo urbano no consolidado y el urbanizable delimitado. Pero también marca unos criterios para realizar la delimitación, y en este sentido señala que los polígonos resultantes deberán permitir el cumplimiento de los deberes de cesión, de distribución de cargas y beneficios y de urbanización correspondientes.
¿Cuántas áreas de reparto están previstas en el casco urbano de Ponteceso, donde ha surgido la polémica?
Once en total. La denominada Rúa do Concello afecta a una superficie de 1.659 metros cuadrados en las inmediaciones del cuartel de la Guardia Civil, donde podrán construirse viviendas unifamiliares con un aprovechamiento del 0,30, es decir, por cada metro cuadrado de terreno podrán levantarse 0,3 metros cuadrados de edificación. En la travesía del Relleno y la avenida Eduardo Pondal hay otras cuatro áreas de reparto de 2.099, 3.126, 1.355 y 2.199 metros cuadrados. En todas se permiten bajo y tres alturas, y en todas se prohíbe la construcción de sótanos por tratarse de zonas con alto riesgo de inundaciones. El plan especial de reforma interior de la Avenida de Anllóns incluye un área de reparto de 10.935 metros, 4.917 de ellos de suelo rústico adscrito que se destinará exclusivamente a espacios libres. En el resto del terreno, hasta un máximo de 0,60 metros cuadrados de aprovechamiento, podrán levantarse bajo y tres alturas. En la carretera Ponteceso-Buño hay otros cuatro polígonos de 3.854, 3.479, 6.345 y 6.097 metros cuadrados, destinados a edificios también de bajo y tres. Y, por último, en la rúa Vereda se delimitan 7.093 metros cuadrados para la construcción de viviendas unifamiliares.
¿Cómo se desarrollarán esos polígonos?
El PGOM establece que en estos once casos se utilizará el sistema de compensación, lo que supone que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización de los terrenos según las determinaciones del plan y se constituyen en junta de compensación, para lo cual los trámites aparecen perfectamente detallados en la Ley 9/2002.
¿A qué obedece el malestar vecinal?
El caso del portavoz del PSOE, Lois García Carballido, es muy ilustrativo. Hace un año tenía un solar, y ahora tiene un terreno en el que no puede edificar hasta que al menos el 50 % de los propietarios incluidos en la misma área de reparto que él se pongan de acuerdo para urbanizar todo ese ámbito. Eso significa un importante desembolso económico, una serie de cesiones al Ayuntamiento (viales, espacios libres? Y el 10 % de los solares resultantes) y la obligación de destinar un 30 % del aprovechamiento lucrativo a viviendas de promoción pública.
¿Qué pueden hacer los afectados?
Presentar alegaciones durante el período de exposición pública, abierto hasta finales de este mes. No obstante, las posibilidades de éxito son escasas, entre otras cosas porque la última palabra la dirá la Xunta. O también la vía judicial.