Dos años de la ley de vivienda: ni precios más bajos, ni mayor oferta
OPINIÓN
Dos años después de la entrada en vigor de la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda de nuestra historia democrática, su evolución normativa, judicial y práctica ofrece un balance complejo, lleno de luces y sombras, y en el que no ha faltado un intenso debate jurídico, social e institucional.
El hecho de que uno de los principales condicionantes del devenir económico y social de España hayan sido los problemas de acceso a la vivienda hizo que esta regulación naciera con la ambiciosa vocación de facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada, en especial a los jóvenes y colectivos más vulnerables, y su disfrute en unas condiciones asequibles.
Para ello introdujo una serie de medidas tan novedosas como a la vez controvertidas en tres grandes ámbitos: las relaciones entre los arrendadores y arrendatarios; los procedimientos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, y la promoción de los parques públicos de vivienda.
Entre esas medidas se encontraban una nueva regulación de las prórrogas de los contratos de arrendamiento; una limitación de los precios del alquiler y de la actualización anual de los alquileres, con la declaración de las llamadas zonas de mercado residencial tensionadas; el incremento del porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida, y la introducción de un procedimiento de conciliación o intermediación en ciertos procedimientos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.
Sin embargo, desde su nacimiento, la constitucionalidad de la ley de vivienda fue puesta en entredicho por varias comunidades autónomas y por la oposición parlamentaria, habiendo el Tribunal Constitucional declarado la inconstitucionalidad de parte de su articulado hasta en dos ocasiones. Así, se han anulado las medidas introducidas en el ámbito procesal en los procedimientos de desahucio que imponían al propietario una serie de cargas procesales que han acabado por considerarse excesivas para la finalidad pretendida y que, en consecuencia, no han superado el canon de proporcionalidad.
En el plano práctico, la aplicación de la ley de vivienda ha sido desigual en los diferentes territorios autonómicos debido a que una de sus principales novedades: la posibilidad de declaración de ciertos espacios geográficos como zonas de mercado residencial tensionado es competencia de las comunidades autónomas y la mayoría de sus gobiernos, de diferente signo político que los impulsores de la medida, se han mostrado reticentes a su aplicación. Hasta el momento, únicamente Cataluña y el País Vasco han declarado zonas de mercado residencial tensionado, la más reciente el pasado 30 de abril.
El último Informe Anual del Banco de España ya apunta que «en 2024, a pesar de algunos avances incipientes por el lado de la oferta, siguió observándose un crecimiento de la demanda de vivienda mayor que el de la oferta, lo que ha contribuido a que no se hayan registrado, en estos últimos meses, mejoras apreciables en las dinámicas de los precios de la vivienda o de los indicadores de accesibilidad». Por ello se puede concluir que, desde el punto de vista económico, en el corto plazo, tampoco parece que se hayan observado mejoras en los precios de los alquileres ni se haya incrementado la oferta de vivienda de forma considerable.