El Constitucional avala la ley de vivienda, pero le impide regular los pisos protegidos
ECONOMÍA
Rechaza el recurso de la Junta de Andalucía, aunque anula preceptos sobre el parque público de vivienda y el destape patrimonial de los grandes propietarios
21 may 2024 . Actualizado a las 18:58 h.El Tribunal Constitucional ha avalado la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda, promulgada por el Gobierno el año pasado, rechazando el grueso del recurso presentado por la Junta de Andalucía por la invasión de competencias que, a juicio del Ejecutivo del popular Moreno Bonilla, suponía la norma. Fracturado en dos bloques, con seis votos a favor de los magistrados progresistas y cuatro en contra del bloque conservador, el alto tribunal reconoce el derecho a la vivienda como un derecho consagrado por la Carta Magna, así como la capacidad del Estado para ejercer la potestad que le confiere el artículo 149 de la Constitución para «regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada».
Reconocido ese derecho y la potestad del Gobierno central para establecer un marco regulatorio que rija en todo el país, el fallo, del que ha sido ponente la magistrada María Luisa Segoviano (y que sienta la posición que seguirá el tribunal para resolver el resto de recursos aún pendientes, entre ellos el de la Xunta, admitido a trámite el pasado mes de abril), ha desestimado la mayor parte de las impugnaciones presentadas por la Junta de Andalucía, aunque sí anula algunos preceptos de la ley estatal por invadir competencias autonómicas en materia de vivienda.
En concreto, la declaración de inconstitucionalidad afecta al artículo 16 de la norma, que regula la vivienda protegida, ya que el Constitucional entiende que «tiene un nivel de detalle excesivo» y busca establecer un «derecho supletorio» del de las comunidades autónomas en una materia que es de exclusiva competencia de las mismas. Por este mismo motivo, anula también la disposición transitoria primera, que extendía los requisitos impuestos a las nuevas viviendas protegidas a las que ya estuvieran calificadas como tal a la entrada en vigor de la ley, y varios apartados del artículo 27, entre ellos el que obligaba a las comunidades autónomas que vendan pisos protegidos a reinvertir el dinero obtenido por esas operaciones en ampliar el parque público de vivienda. En este caso, el Constitucional entiende que se vulnera el principio de autonomía financiera.
También rechaza el alto tribunal un inciso del artículo 19.3 que establecía la información que anualmente debían proporcionar los calificados como grandes tenedores, es decir, los propietarios que acumulen al menos diez inmuebles urbanos (o cinco si estos se ubican en una misma zona tensionada). Entiende el Constitucional que el destape patrimonial exigido era excesivo y que, en todo caso, es competencia de las comunidades determinar qué información deben suministrar.
Votos particulares
El resto de la ley, incluida la posibilidad de declarar zonas tensionadas y de establecer límites de precios en ellas, se mantiene en vigor, «por no apreciarse las vulneraciones competenciales que se denuncian en el recurso, o por insuficiencia del levantamiento de la carga argumentativa», explica el alto tribunal en un comunicado. En este también anuncia que los cuatro magistrados conservadores han anunciado la presentación de votos particulares, ya que entienden que la declaración de inconstitucionalidad debería haberse extendido a otros preceptos de la norma.
El aval del Constitucional llega un año después de la aprobación de la ley, que fue publicada en el BOE el 25 de mayo del 2023 y entró en vigor un día después. Sin embargo, su aplicación todavía es incompleta, porque la mayoría de comunidades, entre ellas Galicia, se han negado a desarrollar algunos de sus preceptos, como la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, paso previo para que puedan aplicarse topes de precios a los alquileres que se firmen en esos barrios.
El Gobierno minimiza las correcciones impuestas y Ayuso clama contra los «efectos devastadores» de la ley
Amparo Estrada, Colpisa
La de ayer es la primera resolución del Constitucional sobre la ley de vivienda, y marca el camino para los próximos dictámenes, ya que también han recurrido la norma los gobiernos de Galicia, Madrid, Cataluña, Baleares y el País Vasco, así como el Parlamento catalán y los diputados del PP en el Congreso.
La sentencia, según fuentes del Ministerio de Vivienda, «refrenda la competencia del Estado a la hora de garantizar una vivienda asequible y digna». «La existencia de esta ley es la reivindicación de la competencia del Estado dentro del marco constitucional de actuar en esta materia. Es decir, el Estado debe reservarse un papel relevante a la hora de regular el acceso a la vivienda», señalaron. Para el ministerio, «que se corrijan determinados aspectos no elimina un elemento esencial y es que esta ley, en palabras del propio Tribunal Constitucional, es un texto no solo necesario sino imprescindible».
Por su parte, la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, insistió ayer en que la norma es «lesiva para las competencias autonómicas» e impone «un modelo de gestión que no ha sido refrendado por los ciudadanos en las urnas». En su opinión, donde «se ha aplicado sin límites ha conseguido efectos devastadores», ya que «ha multiplicado la okupación» y «ha hundido la oferta del alquiler», aunque la norma no se aplica de forma completa en ninguna comunidad, ya que solo Cataluña ha solicitado la declaración de zonas tensionadas. Ayuso atacó las políticas «intervencionistas» y «arbitrarias» que «van contra el mercado». «Limitar los precios, intervenir la vivienda de los particulares, poner esas trabas al emprendimiento, a la compra, el alquiler o cualquier otra acción libre que nace de manera voluntaria del ciudadano y de la empresa siempre trae consecuencias nefastas que debemos evitar, al menos desde este motor económico que es Madrid», sentenció.
Un año de la ley: el alquiler medio en España repunta hasta los 1.069 euros al mes
El próximo sábado día 25 se cumplirá un año de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, concebida tras tres años de debates con la finalidad de topar los precios de los alquileres en las zonas más tensionadas y ayudar a los colectivos más vulnerables a encontrar una vivienda. En cambio, el objetivo no solo no se ha conseguido, sino que el efecto ha sido más bien el contrario, pues en el último año se han retirado del mercado unos 60.000 inmuebles en España y el precio del alquiler repuntó hasta la medio récord de los 1.069 euros mensuales.
Los datos corresponden a un informe elaborado por Alquiler Seguro en el primer aniversario de la ley, en base a los datos extraídos del Observatorio del Alquiler que gestiona junto a la Universidad Rey Juan Carlos. Según el estudio citado por Efe, en este último año la oferta de vivienda no ha dejado de caer hasta cerrar el 2023 con 813.850 inmuebles disponibles, frente a los 855.518 del año 2022. Y para el 2024 se espera que se pierdan unas 60.000 viviendas más.
Por el contrario, los precios no han dejado de crecer fruto de un desajuste entre la oferta y la demanda, que cada vez es mayor. De acuerdo con el Observatorio del Alquiler, en el 2023 el precio medio de alquilar una vivienda en España subió unos 100 euros frente al año anterior, hasta situarse en una media de los 1.002 euros. Para este próximo año se espera que mantengan el ritmo ascendente, ya que a principios de 2024 alcanzaban los 1.069 euros mensuales.
Una de las medidas estrella de la ley, la declaración de zonas tensionadas para controlar los precios del alquiler, ha generado escepticismo y rechazo entre los propietarios y la mayoría de las comunidades autónomas, señala Alquiler Seguro, que la consideran ineficaz e intervencionista.
Asimismo, refleja el informe que la nueva definición y división de los propietarios como pequeños o grandes tenedores ha contribuido a empeorar y estigmatizar la imagen de los propietarios, que son los que, en definitiva, generan la oferta. Muchos de ellos han retirado sus inmuebles del mercado del alquiler tradicional para ponerlos en venta, derivarlos al alquiler vacacional o simplemente inmovilizarlos.
Y es que otro de los aspectos que cuestiona el estudio es el auge de los alquileres de temporada y turísticos que se ha producido para sortear la Ley de Vivienda, al tiempo que añade que la nueva normativa ha supuesto una precarización del sector, mayor desconfianza de los propietarios, preocupación entre los propietarios ante posibles impagos y un endurecimiento de los requisitos para acceder a un alquiler.
Por otro lado, entienden que las medidas fiscales no acompañan el estímulo de la oferta y que los beneficios fiscales en zonas tensionadas para los arrendadores que accedan a bajar los precios un 5 % generan inseguridad puesto que puede suponer incluso una pérdida de rentabilidad.
En el caso concreto de Cataluña, la comunidad que adoptó la declaración de zonas tensionadas en decenas de municipios, el Observatorio del Alquiler apunta a una pérdida de 25.000 viviendas en el mercado y a unos precios al alza, que ya alcanzan los 1.361 euros. Además, para hacer frente al déficit de 295.000 viviendas que estima la Generalitat serían necesarias casi 15.000 al año, un objetivo que ven demasiado ambicioso.