Claves del fallo del TC sobre el alquiler social
OPINIÓN
El Tribunal Constitucional (TC) ha dictado una sentencia relevante en materia de alquiler social que puede contribuir a dotar de mayor seguridad jurídica la regulación de la vivienda a nivel estatal y autonómico.
Aunque el fallo, de fecha 8 de octubre de 2024 (BOE de 16 de noviembre), afecta a unos concretos preceptos de una ley de la Comunidad Autónoma de Cataluña (la Ley 1/2022, de 3 de marzo, que modificó diversos contenidos de la normativa «para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda»), anulándolos, es de gran interés para las demás comunidades autónomas, porque se refiere a una serie de cuestiones sobre las competencias del legislador estatal y que, en consecuencia, ningún legislador autonómico puede invadir.
En primer lugar, el TC anula la previsión (contenida en el artículo 1.3 de la citada Ley 1/2022) según la cual —respecto de los «grandes tenedores de viviendas» (por ejemplo, las entidades financieras, las personas jurídicas con más de 10 viviendas o las personas físicas con más de 15 en territorio del Estado)— se consideraba que «existe incumplimiento de la función social de la propiedad» (con posibles consecuencias en materia sancionadora) cuando «se incumpla la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial» de ejecución hipotecaria o de desahucio. También es anulado el artículo 12.2 de la norma, según el cual «los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse».
La anulación de estos preceptos obedece a que el Estado tiene competencia exclusiva en materia de legislación procesal (artículo 149.1.6 de la Constitución), por lo que el legislador autonómico no puede establecer requisitos de admisibilidad de la demanda, ni puede regular tampoco los motivos de suspensión de los procedimientos.
¿Qué implica esta anulación? La consecuencia esencial es que la falta de ofrecimiento de un alquiler social antes de interponer la demanda, si bien sigue pudiendo conllevar consecuencias en materia sancionadora, no constituye un motivo de inadmisión a trámite de aquella demanda, ni una causa para la suspensión del procedimiento judicial que se esté tramitando.
En segundo lugar, el TC ha anulado también el artículo 11 de la Ley 1/2022, que reconocía el derecho de los inquilinos a la renovación del contrato de alquiler (los arrendatarios «tienen derecho a formalizar un nuevo contrato, por una única vez y de acuerdo con las condiciones que determina la presente ley»). También ha revocado su artículo 12.1, que regulaba la duración mínima de los contratos de alquiler social; así como la disposición transitoria de la referida ley, que extendía la obligación de renovar el alquiler social a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de dicha norma.
La decisión del TC se fundamenta en la competencia exclusiva que el Estado ostenta en las bases de las obligaciones contractuales (artículo 149.1.8 de la Constitución), quedando fuera del ámbito competencial del legislador autonómico.
El tribunal también ha anulado el artículo 7 de la Ley 1/2022, que disponía: «En caso de transmisión de la vivienda, si el nuevo propietario es una persona jurídica, este se subroga en la posición del anterior al efecto de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuándo se inició la desocupación».
Considera el TC que esta previsión imponía al adquirente de una vivienda la obligación de responder por hechos ajenos, lo que resulta contrario al artículo 25.1 de la Constitución («Nadie puede ser condenado o sancionado por acciones u omisiones que en el momento de producirse no constituyan delito, falta o infracción administrativa, según la legislación vigente en aquel momento»).
Señalemos, por último, que la sentencia del TC cuenta con el voto particular de cinco de los doce magistrados, pero no porque considerasen que el recurso de inconstitucionalidad debiese ser desestimado, sino por entender que había otros preceptos de aquella Ley 1/2022 que también debían haber sido declarados inconstitucionales; por ejemplo, por desplazar «hacia los propietarios de viviendas la responsabilidad y el deber de los poderes públicos de hacer efectivo el derecho de disfrutar de una vivienda digna» sustituyendo «las medidas de fomento previstas en la legislación del Estado por las de limitación y sanción».
Como conclusión, diremos que la sentencia, al aclarar qué materias no pueden ser reguladas por los legisladores autonómicos, va a ayudar a dotar de seguridad jurídica —principio consagrado en el artículo 9.3 de nuestra Constitución— a una materia tan sensible como el alquiler social en la actualidad.