Las normas sobre humos y privacidad desbaratan la reforma de bajos vacíos

No debe existir un solo estudio de arquitectura en la provincia de A Coruña dedicado a las reformas residenciales o comerciales que no haya atendido en el último año alguna pregunta sobre la posibilidad de cambiar el uso de un bajo comercial en vivienda. Y la mayoría tienen algún proyecto en trámite, han conseguido ya alguna licencia o han ejecutado obras tras la revisión de las normas de hábitat de la Xunta, que entró en vigor en septiembre del 2023, pero atendiendo también a la regulación estatal y local.

A diferencia de otros trabajos que van entrando en los estudios, el nivel de desestimación inicial por incumplimientos urbanístico o por la complejidad técnica es elevadísimo. Los profesionales consultados destacan un escollo por encima de todos: la normativa de protección de vistas obliga a hacer un diseño de la fachada que no siempre tiene solución. «O levantas el suelo de la vivienda o haces un retranqueo de la fachada», explica Carlos Landeira. Con despacho en Santiago, todavía no ha podido intervenir en su ciudad, donde hay decenas de consultas «en barrios como Conxo o Vista Alegre», plagados de bajos vacíos, que no llegan a materializarse. Echa un poco en falta algo más de compromiso con esta alternativa por parte del Concello, aunque no cree que al final existan distintas sensibilidades. «O cumples o no cumples, eso es todo», resume. Landeira sí hizo una reforma en A Coruña, en la avenida de Finisterre, con un pequeño apartamento para el alquiler tradicional.

No a las campanas de filtros

Su colega coruñesa Elena Sarmiento, de AEstudio, coincide con los problemas que se encuentran para garantizar la «privacidad» en el bajo, pero amplía el catálogo de dificultades a la ventilación de las estancias. Para diferentes proyectos que han manejado —el último ejecutado lo hicieron en Juan Flórez, ahora trabajan en otra reforma en Culleredo— han pedido al Ayuntamiento coruñés una consulta aclaratoria sobre las salidas de humos, un elemento que el gobierno local considera «imprescindible. Y no valen las campanas de extracción con filtros de carbón», advierte.

Sobre la protección de vistas, señala que la alternativa más usual, la del retranqueo, supone «perder metros» y «no queda muy bonito». Al respecto, Sarmiento incorpora una reflexión muy de actualidad: «Otra posibilidad es levantar el suelo en el interior si tienes margen de altura, y viendo lo que ha ocurrido en Valencia con las inundaciones de bajos, ahora no me parece mal, no es ninguna broma, aunque es cierto que se pierde accesibilidad». Para mantener esta característica, muy apreciada por personas con dificultades de movilidad, haría falta una rampa de ocho o nueve metros de largo que pocos locales admiten.

De local a vivienda: cómo cambiar los usos

Consultar con profesionales, apoyo vecinal y paciencia para los trámites

Los cambios de usos de bajos vacíos para aprovecharlos como viviendas tienen su complejidad técnica, pero no más que afrontar la construcción de una vivienda unifamiliar. La primera recomendación es, por tanto, asesorarse con un profesional de la arquitectura, a poder ser bregado en el concello en el que se quiere hacer la modificación.

Estudio de viabilidad

Lo siguiente es que el técnico realice un estudio de viabilidad completo y que prepare un proyecto para solicitar la licencia municipal, imprescindible tanto si tenemos previsto realizar la obra como si no. A continuación, estudiar las diversas opciones de distribución para la nueva vivienda en función de las necesidades del cliente, asegurándose que sean compatibles con toda la normativa aplicable, así como la elaboración de la documentación técnica, con planos y memorias.

Permisos

La Ley de Propiedad Horizontal permite cambios de uso a vivienda sin necesidad de contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios, siempre que este cambio no esté expresamente prohibido. Pero es positivo tener el visto bueno de los vecinos ante posibles intervenciones en la fachada o para tener salida de humos vertical. Para obtener la licencia municipal sí será necesario presentar en el departamento municipal de Urbanismo el proyecto técnico redactado por el arquitecto; y realizar el pago de las tasas correspondientes, que normalmente oscilan entre 100 a 300 euros dependiendo del tamaño del bajo u oficina.

Ejecución

Para ejecutar las obras el arquitecto deberá preparar la documentación técnica de obra, incluyendo los cálculos de las instalaciones, mediciones y presupuesto. El coste de obra se asemeja al de una reforma cualquiera de un piso, oscilando entre los 500 y 800 euros por metro cuadrado.

Trámites finales

Redactar el certificado final de obra, visado por el Colegio de Arquitectos de Galicia; tramitar la cédula de habitabilidad o solicitar la licencia de primera ocupación; escriturar la nueva vivienda ante notario; y, por último, inscribirla en el Registro de la Propiedad y el Catastro.

Joaquín Leal, arquitecto ferrolano: «La normativa gallega es ejemplar y está muy estudiada para que no se hagan zulos, pero puede ser más flexible»

El arquitecto Joaquín Leal trabaja en estos momentos en la reconversión de un bajo en vivienda en la carretera de Catabois, en Ferrol, y no necesita más tiempo que un buscador de internet para dar un respuesta rápida y concisa sobre el mayor problema que se está encontrando como profesional para satisfacer las consultas de sus clientes: «La normativa de protección de vistas, incluida en la norma autonómica del hábitat HNV 2010». Según este documento elaborado por la Xunta, el aprovechamiento residencial en bajos «debe garantizar la privacidad», de ahí que se prohíba que haya ventanal hacia el exterior por debajo de los 180 centímetros; y dentro, esa misma ventana debe estar a un máximo de 110 centímetros. «Esto implica que la solución pase por levantar el suelo 70 centímetros», lo que a su vez compromete la accesibilidad y la altura mínima del techo, que en las zonas comunes está fijada en 2,50 metros. Si el bajo no tiene techos de más de tres metros ya es complicado encajar el proyecto. «Es un despropósito», dice Leal, que apunta otras alternativas como solución que no todos los espacios admiten. Antes de abundar en esta «incoherencia», advierte que la normativa gallega le parece «ejemplar y muy estudiada», lo que garantiza que en Galicia, a diferencia de otras comunidades, no tengan cabida los «zulos». Ahora bien, también cree que hay margen para ser «más flexibles» en el aspecto de la protección de vistas y la privacidad, que es el principal motivo para que muchas consultas se queden en «embriones desestimados» en vez de convertirse en una nueva vivienda para el parque residencial.

El arquitecto apunta que algunas soluciones propuestas, como las ventanas con vinilos, «no las admiten», igual que ocurre con las campanas de filtro de carbón, que no necesitan salida exterior —son más caras y necesitan más recambios y mantenimiento— pero que tampoco cuentan con aceptación entre los departamentos de urbanismo municipales responsables de que se cumplan todas las normativas.

Un modelo en Santiago

Retranquear la entrada y esquivar así las exigencias de protección de vistas

En Santiago solo se han concedido cuatro licencias en el 2024, que son pocas con respecto a otras localidades de la provincia más pequeñas aunque supone un avance respecto al 2023, cuando hubo cero permisos. El último se concedió hace solo un par de semanas en la rúa da Estrada, muy cerca de El Corte Inglés. El local, que siempre estuvo vacío, cuenta con doscientos metros cuadrados, de ahí que los responsables de la gestión del cambio de uso y del diseño —Romero Arquitectos— hayan tenido margen para salvar las exigencias de fachada. En este caso han resuelto la normativa de protección de vistas con el retranqueo de la entrada, dejando un amplio y discreto margen entre la calle y la zona habitable.

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