Pisos turísticos: tributación en el IRPF e IVA
MERCADOS
Aún con la resaca de la Semana Santa en la cabeza, los días cada vez más largos, y el buen tiempo en el horizonte, vuelve de nuevo la gran pregunta: ¿a dónde iremos de vacaciones? Y, para muchos, otra cuestión empieza a tomar forma: ¿alquilar o no nuestro piso a turistas? Una opción cada vez más popular, de la que no debemos olvidar sus consecuencias tributarias.
El auge del alquiler de los pisos turísticos ha revolucionado el mercado inmobiliario en los últimos años. Según los últimos datos del INE, las viviendas de uso turístico en España rozan las 400.000, con un crecimiento del 16,5 % en el último año.
Plataformas como Airbnb o Booking han facilitado el acceso a millones de turistas a viviendas particulares, pero también han despertado el interés de la Administración Tributaria. Propietarios que alquilan sus viviendas por cortos períodos deben saber que su actividad no está exenta de obligaciones fiscales, tanto en el IRPF como en el IVA.
Desde el punto de vista del IRPF, los ingresos obtenidos por el alquiler turístico son calificados como rendimientos del capital inmobiliario, siempre que no se presten servicios propios de la industria hotelera, en cuyo caso deben ser calificados como actividad económica. En la primera opción, hay que declarar todos los ingresos obtenidos durante el año natural, deduciendo los gastos asociados al alquiler, proporcionalmente a los días en que ha estado arrendado, pero no podremos reducir el rendimiento neto en ningún porcentaje, al contrario de lo que ocurre cuando se alquila el inmueble para vivienda por un plazo superior a un año.
En el segundo caso, cuando se ofrecen servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento se realiza como actividad económica y tendremos la obligación de darnos de alta como empresarios y cumplir con todas nuestras obligaciones fiscales.
Un aspecto importante es que los días en el que el inmueble no ha estado arrendado, se debe imputar una renta inmobiliaria (el 1,1 % o 2 % del valor catastral, dependiendo del año de su revisión), como ocurre con las segundas residencias.
En cuanto al IVA, el arrendamiento de vivienda está exento de este impuesto, por lo que el propietario no debe repercutir dicho tributo, ni presentar declaraciones por este concepto. Sin embargo, si se prestan servicios propios del sector hotelero (limpieza diaria, restauración, etcétera), el alquiler turístico sí estaría sujeto y no exento de IVA, tributando al tipo del 10 %. En este caso, el propietario tiene la obligación de darse de alta en el censo de empresarios, presentar declaraciones de IVA y emitir facturas repercutiendo el impuesto correspondiente.
La Agencia Tributaria dispone cada vez de más medios para controlar este tipo de actividades, tanto de los ingresos como de los días que el inmueble ha estado arrendado, principalmente a través del cruce de datos con plataformas digitales. Y, es que, a partir del 2024, las plataformas que gestionan el uso de estas viviendas deben informar al fisco de tales operaciones a través del modelo 238 «Declaración informativa para la comunicación de información por parte de operadores de plataformas».
Una recomendación para los propietarios de viviendas de uso turístico: la tributación de este tipo de arrendamientos depende en gran medida de cómo se organice y preste el servicio, por lo que es recomendable contar con asesoramiento especializado para no incurrir en errores que puedan salir caros.