El fenómeno de la venta de pisos con gente dentro irrumpe en la ría de Ferrol: «Un 30 % más baratos»

Su propia revolución vive el mercado inmobiliario en la ría de Ferrol. Las macrosubastas ya han liquidado casi todo lo que quedaba de la crisis de 2008. Los esqueletos de ladrillo van pasando a la historia. Barrios como Caranza arrasan en ventas. Y tanto propietarios como gestoras apuestan poco a poco por un nuevo formato: la venta de pisos o incluso chalés con gente dentro. Entre las comarcas de Ferrol, Eume y Ortegal hay actualmente a la venta unas 40 viviendas con okupas, inquilinos o incluso dueños incorporados. Según fuentes legales, por este tercer formato optan normalmente «personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos». Este último tipo de venta se llama de nuda propiedad, el comprador será el dueño de la casa pero sin el disfrute completo.

Según indica Laura García desde la plataforma inmobialiaria Cisbar, «se está empezando a ver que las entidades financieras y los fondos de inversión sacan al mercado las propiedades pero no su posesión, es decir que no se pueden visitar». Así ocurrió también en las macrosubastas celebradas en Ares y en un edificio ubicado bajo el ferrolano parque de Reina Sofía. Los dueños de estos inmuebles eran las constructoras en quiebra tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Tenían deudas millonarias con la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) y la mayor parte de los pisos que salieron a las pujas estaban alquilados. No se pudieron visitar, pero aún así se vendieron todos igual. Como apuntan desde Cisbar, este tipo de propiedades suelen salir «un 30 % más baratas».

A la venta con gente dentro, en el área de Ferrol hay una treintena de viviendas: una veintena ya tienen inquilinos dentro, con okupas hay desde pisos en Caranza a chalés en la zona de Catabois. Con inquilinos legales dentro se venden incluso casas a precios que superan los 400.000 euros en Valdoviño. De nuda propiedad, con los dueños que continuarán viviendo en la casa, hay pisos en Freixeiro. En el área de Ortegal sobre todo hay pisos con okupas, y en el Eume con cualquiera de las tres variantes.

En muchos casos se cierran las operaciones porque el inquilino no quiere ejercer su derecho a la compra, la venta se realiza con cifras por debajo del mercado, y el comprador tendrá que esperar a que finalice el contrato de alquiler para hacerse con ella.

«Propiedad sin posesión»

Como explican desde Cisbar, que gestiona activos financieros, «son compras en las que te haces con la propiedad pero no con la posesión». Como ocurría con algunas macrosubastas en la ría, «la entidad financiera o el fondo de inversión te gestiona el contrato de alquiler y tú compras la renta». Los interesados van a hablar con los inquilinos para gestionar el cobro de las cuotas, «tú compras la propiedad pero no la posesión, es una inversión con precios más baratos».

Otra situación muy diferente es la de los bienes con okupas, donde para buscar la posesión hay que meter la situación en juzgados. De todos modos, fuentes legales indican que «la ley siempre ampara la vulnerabilidad, sobre todo cuando hay menores».

¿Los pisos así conseguidos son mucho más baratos? Sí, pero no llegan a la mitad. Indica Laura García de Cisbar que «son un 30 % más baratos». Eso sí, muchas veces se trata de casas con historia y de renta antigua que cuando queden libres se revalorizarán. Lo ideal, de todos modos, es que todos los involucrados acudan a un abogado.

Las peculiares características de la nuda propiedad, un recurso creciente entre los mayores

Según fuentes legales, «como nuda propiedad se entiende la titularidad de un bien o derecho con limitación de las facultades inherentes a la propiedad por corresponder la posesión (usufructo) a un tercero». El anterior dueño vende la vivienda sin renunciar a seguir en ella hasta el fallecimiento, a cambio de recibir unos ingresos pactados (con precio inferior al mercado).

Las ventas de nuda propiedad se suelen realizar a precios entre un 20 y un 50 % más bajos que en el mercado, pero en el entorno de la ría de Ferrol la bajada está en un 30 %. El vendedor conserva el derecho a vivir en su antigua casa de por vida.

En el sector inmobiliario hay otros procedimientos como la venta de deuda: «Se compran los préstamos fallidos sobre una propiedad, el nuevo dueño tendrá que ejecutar ese préstamo en el juzgado con un procedimiento más laborioso que puede durar años».

Proliferación de anuncios

De todos modos, en la proliferación de anuncios sobre este tipo de propiedades ya se indica que el precio no será el mismo si el dueño o el fondo de inversión recobran la posesión. Los pisos de nuda propiedad recuerdan a los pisos con inquilinos de rentas antiguas. Al inversor puede llegar a interesarle porque con el tiempo ese bien se revalorizará «o incluso puede llegar a obtener el doble por ella».

Cada vez hay más anuncios de este tipo, «porque falta vivienda en el mercado, y estas compras son baratas aunque las propiedades en esta situación no se pueden hipotecar», indican desde Cisbar, que gestiona activos financieros.

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