Arrendamientos: reducciones a la carta
MERCADOS
El mercado inmobiliario en España es uno de los sectores más relevantes tanto para los inversores como para las personas que simplemente buscan alquilar una propiedad. La dinámica de los alquileres y la inversión en inmuebles ha cambiado significativamente en los últimos años debido a factores económicos, políticos y fiscales. La fiscalidad juega un papel crucial en la toma de decisiones para los intervinientes en estas operaciones.
La inversión en inmuebles destinados al alquiler se ha consolidado como una opción atractiva para muchas personas que buscan obtener rentabilidad a su patrimonio. Los arrendamientos ofrecen una fuente de ingresos pasivos y, a la vez, una forma de diversificar las inversiones.
Este tipo de inversión también conlleva riesgos. La rentabilidad puede verse afectada por factores como los períodos no arrendados, los gastos de mantenimiento, las fluctuaciones del mercado inmobiliario y, sobre todo, la legislación que regula la tributación de los arrendamientos, así como las obligaciones fiscales de los propietarios. Las personas que obtienen ingresos por arrendar un inmueble deben cumplir con una serie de obligaciones fiscales, las cuales incluyen el pago de impuestos tanto a nivel estatal, autonómico como local. Entre otros, los ayuntamientos recaudan el IBI anualmente, y pueden exigir la plusvalía municipal en el momento de su transmisión; también las comunidades autónomas, a través del impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y el impuesto sobre el patrimonio y el estado a través del IRPF y, en el caso de inmuebles que no tengan la consideración de vivienda, a través del IVA.
En el ámbito del IRPF, los arrendamientos tributarán ya sea como un rendimiento del capital inmobiliario, o un rendimiento de actividad económica si se encuentran arrendados; o como una imputación de rentas inmobiliarias si no lo están.
No obstante, a partir del 2007 se aprobaron reducciones en el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario, y desde el 2011, la reducción general por arrendamiento de vivienda se situó en un 60 %. No obstante, desde la aprobación de la ley por el derecho a la vivienda se moduló el porcentaje de reducción. Para los contratos de arrendamiento firmados a partir del 26 de mayo del 2023 la reducción pasa a ser del 50 %, pudiendo llegar hasta el 90 % si la vivienda está situada en una zona declarada como tensionada y, además, siempre que se rebaje el importe del alquiler en más de un 5 %, respecto del precio anterior. Esta reducción es del 70 % si la vivienda se alquila por primera vez, está situada en una zona tensionada y el inquilino tiene una edad entre 18 a 35 años. También se aplica este porcentaje, si el arrendatario es una Administración pública o entidad sin fines lucrativos y la destina al alquiler social. Finalmente, se aplica una reducción del 60 % cuando la vivienda haya sido rehabilitada en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de alquiler.
En este contexto, no hay que olvidar que el Gobierno acaba de hacer pública una serie de propuestas en materia de vivienda, entre las que se vuelve a recuperar la reducción del 100 % para los propietarios que alquilen su vivienda según los precios de referencia publicados y sin necesidad de que estas se encuentren en zonas declaradas tensionadas.
Visto lo anterior, toca hacer números y decidir cómo se quiere ofertar las inversiones inmobiliarias en el mercado del alquiler, pues del resultado de esta decisión dependerá el coste de la factura fiscal anual por este concepto.