Javier Burón
Experto en la crisis de la vivienda
«Hay quien cree que cuando los 'boomers' se vayan muriendo se aliviará la situación de la vivienda, pero no va a ser así»
Viernes, 17 de Octubre 2025
Tiempo de lectura: 1 min
XLSemanal. Los fondos de inversión han entrado a saco en el ladrillo…
Javier Burón. Sí, primero agarran lo mejor. Pero no hay tantos 'ladrillitos prime'. ¿Cuántas buenas calles hay en Madrid? Muchas, pero es un número finito. Al final, el stock de vivienda disponible en Occidente es limitado; el prémium, todavía más. Y, sin embargo, el nivel de liquidez mundial es inagotable. Si se presiona al alza el precio en Goya o Serrano, luego contagia a los barrios medios... y al final a todos.
XL. ¿Cómo operan estos fondos?
J.B. Sin piedad. Los gestores son muy jóvenes. Manejan bolsas de dinero descomunales y tienen delegados en distintos países a los que dicen: «Aquí tienes mil millones de euros, los vas a rotar como un cabrón y yo quiero un 18 por ciento». Con esa presión es imposible construir vivienda asequible.
XL. ¿Se les puede hacer frente?
J.B. Hay que intentarlo. Además, hay fondos de pensiones alemanes y franceses que trabajan de manera mucho más tranquila. Si un promotor español pudiese acceder a capital, tanto público como privado, que busque un beneficio razonable y no esta locura, se podrían plantear proyectos a medio y largo plazo.
XL. ¿Qué hace falta?
J.B. Incentivar e incluso premiar fiscalmente la entrada de dinero aburrido, que no busque una rentabilidad ansiosa. Los promotores españoles me dicen que estos 'niñatos acelerados' no les dejan margen. Si no reaccionamos pronto, esto va a dejar heridas profundas en la sociedad.
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XL. ¿Qué nos jugamos?
J.B. Baleares y Canarias ya están arrasadas. Madrid y Barcelona pueden morir de éxito… Pero si además tienes
10 o 12 ciudades más
con la gente de entre 25 y 45 años sin poder acceder a la vivienda, te estás jugando el futuro.
XL. El tema de las herencias está sobre la mesa.
J.B. Sí. Hay mucha gente que espera la 'gran herencia'. Cree que cuando los boomers (nacidos entre 1958 y 1970) se vayan muriendo, eso va a aliviar la situación del mercado, pero no va a ser así.
XL. ¿Por qué?
J.B. Por tres factores. Uno, la esperanza de vida es altísima. Si mis padres mueren cuando yo tenga 67 años, a mí ya qué más me da tener la vida solucionada… Si ya soy pensionista. Dos, mucha gente mayor de clase media se va a gastar su patrimonio en cuidados. Y tres, puede traer más desigualdad entre los que heredan vivienda y los que no.
XL. No pinta bien…
J.B. El sociólogo Jesús Leal dice que en los años ochenta y noventa la formación era el ascensor social. Y ahora lo que separa las clases es cuántos inmuebles eres capaz de transmitir a tus hijos. Eso desvaloriza la educación y el trabajo.
XL. Es una crisis global.
J.B. Pero España está más expuesta por varias razones. La principal es que España deja el 97 por ciento de la vivienda al mercado libre, frente al 3 por ciento de vivienda regulada o social. En otros países europeos esa proporción es de 70-30.
XL. ¿Y cuál es el problema?
J.B. Que el mercado no produce viviendas a los precios que la gente puede pagar con sus salarios; el mercado produce para quien más paga, no para quien más lo necesita.
XL. Si se construye más, los precios bajarán.
J.B. Te equivocas. Entre 1998 y 2008 se edificaron seis millones de viviendas. Pero el precio del suelo se multiplicó por 4 y el de la vivienda por 2,5. Generamos una burbuja que casi se lleva a España por delante. No podemos cometer el mismo error.
XL. Pero habrá que poner casas en el mercado...
J.B. Sí, pero no hay que fiarlo todo a construir. España tiene 550 viviendas por cada 1000 habitantes, estamos en lo alto de la UE. Es evidente que hay multipropietarios. No es un problema solo de falta de vivienda, sino de a qué se dedican las muchas viviendas que tenemos…
XL. ¿Y a qué se dedican?
J.B. A alquiler turístico, de temporada, segunda residencia… Y nada de esto está mal, en su justa medida. El problema es que, si se nos va la mano en esos usos a corto plazo, tenemos menos oferta para la demanda de residencial normal. Hay menos producto y es más caro.
XL. ¿Quién está comprando entonces?
J.B. Más de la mitad de las compras se hacen a tocateja, y algunos analistas interpretan esto como que solo son fondos extranjeros. Sí y no, muchas veces no son empresas, sino particulares, millonarios y multimillonarios. Pero no todos son extranjeros, también hay españoles. Unos son rentistas que tienen dinero extra para invertir. Pero dos terceras partes de las compras son demanda de cambio: gente que ya tiene una vivienda y se va a comprar otra.
XL. ¿Y eso es malo?
J.B. No. Les va bien, adelante. El problema es que habitualmente el mercado funcionaba al revés: dos terceras partes eran ventas de primer acceso a la gente más joven que está empezando un proyecto vital.
XL. Otras generaciones también han tenido problemas, ¿por qué ahora es peor?
J.B. La gente nacida en los años cincuenta y sesenta accedió a la propiedad a través de vivienda protegida, incluso tuvieron segunda residencia… Oiga, trabajaron durísimo, cogieron un país atrasado y nos entregaron un país mucho más moderno. Pero les cuesta hacerle críticas al sistema porque les benefició.
XL. Luego llegó la generación X.
J.B. La mía. Los nacidos en los años setenta y principios de los ochenta. A mi generación ya no se nos ofreció vivienda protegida; sino una hipoteca cara y larga para viviendas caras, pero nos decían: «Se revalorizan todas, métete». Hasta que reventó la burbuja. Sufrió quien no pudo pagar y perdió la casa, pero la mayoría somos propietarios.
XL. Y ahora es el turno de los nacidos entre los ochenta y mediados de los noventa...
J.B. Sí, a los que ahora tienen entre 30 y 45 años ya no se les ofrecieron hipotecas, sino alquiler. El mosqueo generacional viene de que muy pocos pueden comprar. Hace falta ser de familia con recursos, un millennial pelado lo tiene muy difícil.
XL. ¿Y los más jóvenes?
J.B. A los treintañeros y a la generación Z lo que se les ofrece es compartir piso de alquiler.
XL. Insisto, ¿soluciones?
J.B. No se trata solo de construir, sino de qué construir… Carecemos de vivienda pública, de vivienda público-privada, de vivienda social, asequible; carecemos de ese ecosistema que hay en el resto de Europa…
XL. ¿Y por qué no aquí?
J.B. Porque no nos ponemos de acuerdo. Pensar en un pacto de Estado, con el nivel de bronca política, suena a quimera. Pero hay que sentarse a debatir más allá de ideologías. Al 90 por ciento de la población le interesa encontrar salidas, porque en casi todas las familias hay algún miembro afectado. Y no somos un país pobre ni atrasado. Solo hace falta voluntad.
XL. ¿Qué costaría?
J.B. Unos 12.000 millones al año. Parece mucho, pero solo es el 1 por ciento del PIB. Y es una inversión que se recupera de muchas maneras. Si tienes millones de viviendas a un precio regulado, obligas a la vivienda libre a ofrecer algo mejor o bajar los precios. Y esa inversión en vivienda social reduce el gasto sociosanitario. La gente enferma menos, se deprime menos. Y tienen más hijos.
XL. ¿Pero salen las cuentas?
J.B. No todo tiene que ser gasto público, puede haber inversión privada, pero con reglas claras. Tenemos que generar un ecosistema de proveedores públicos y de privados que colaboren con la Administración, cooperativas, fundaciones, empresas con ánimo de lucro limitado…
XL. Aunque se hiciera, llevará mucho tiempo...
J.B. Sí, generar una infraestructura de varios millones de viviendas fuera de las reglas del mercado llevará años.
XL. ¿Qué se puede hacer mientras tanto?
J.B. Muchos países europeos tienen sistemas que miden el estrés inmobiliario y cuando hay zonas tensionadas, porque los salarios no permiten ni alquilar ni comprar, se les pone un tope. Es como aplicar un torniquete. Nadie aspira a solucionar el problema así, pero cortas la hemorragia. Lo que no puedes es decirles a los que tienen 20 y 30 años que lo sientes mucho, pero que escogieron un mal momento para nacer.
XL. ¿Algo más?
J.B. Bolsas públicas de alquiler. Funcionan así: el propietario privado le cede su vivienda a la Administración por varios años; la Administración se la alquila a familias que la necesitan a precio regulado y le paga al propietario un alquiler garantizado por debajo de mercado. El propietario gana menos, pero tiene seguridad y, además, le rehabilitan el piso si hace falta.
XL. ¿Y qué se puede hacer con la especulación?
J.B. Como sociedad tenemos que hacer una reflexión sobre estas operaciones y en algunos casos prohibirlas o penalizarlas fiscalmente. Hay lugares donde es urgente: en Palma de Mallorca no hay vivienda ni para los trabajadores del sector turístico.
XL. ¿Saldremos de esta?
J.B. La situación es muy complicada y muy dura para mucha gente, pero me resisto a pensar que mi país se va a suicidar.
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